2020陈印-法规之神精讲讲义(5)
【表见代理】行为人(乙)虽然为无权代理,但相对人(丙)有理由相信其有代理权的,该行 为有效,由被代理人(甲)承担责任。
被代理人(甲)向相对人(丙)承担责任后,其遭受损失可以 向无权的行为人(乙)追偿。
要点:1. 无权、2. 有效★
【例题】2. 甲单位与采购员某乙因矛盾解除代理关系,但有两份盖有甲公章的空白授
权书未收回。乙为泄愤,持授权书向供应商丙、丁高价采购材料。丙丁均及时发货至施工现 场。经查,丙不知乙离职,而丁明知乙离职。关于本案,说法正确的是( )。
A. 甲有权拒绝向丙、丁承担责任
B. 由于甲单位存在过失,两份合同均属于表见代理
C. 由于乙行为违法,两份合同均属于无效合同
D. 甲对丙应承担付款义务
【答案】D
【例题】3.★(2018二级改)关于代理的说法,正确的是( )。
A. 经被代理人同意的转代理,代理人不再承担责任
B. 同一代理事项有数位代理人的,应当推选牵头人
C. 受托人辞去委托,经委托人同意后,委托代理方能终止
D. 表见代理是无权代理,但对本人产生法律效力
【答案】D
【不当或违法代理的责任】
1. 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任。代理人和第三人
串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任。
2. 第三人知道行为人没有代理权还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,第三人
和行为人负连带责任。
3. 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的,或者被代理人知道代理人
的代理行为违法不表示反对的,由被代理人和代理人负连带责任。
简记为:一个人有错,一个人承担责任;两个人有错,两个人负连带责任。
【例题】4. 关于不当或违法代理行为应承担法律责任的说法,正确的有( )。
A. 第三人明知代理人超越代理权与其实施民事行为的,第三人承担主要责任
B. 代理人不履行职责,应当承担民事责任
C. 被代理人知道代理人行为违法而不反对的,代理人承担主要责任
D. 表见代理的民事责任由被代理人和代理人承担连带责任
【答案】B(D错,表见代理的责任是甲向丙承担,甲因此受到损失可向乙追偿。)
2Z201040 建设工程物权制度(3~4分)
【分类】物权分三类:所有权、用益物权、担保物权。
所有权 | 对自己的物的权利。含占有、使用、收益、处分四项权能 | ||||
用益物权 | 对他人的物的占有、使用、收益权 | ||||
建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权 | |||||
抵押权 | 不转移占有 | 约定 | |||
质权 | 转移占有 | 欠A扣B | 约定 | ||
留置权 | 转移占有 | 欠A扣A | 法定 |
【例题】1.★ 关于物权,说法正确的是( )。
A. 物权包括所有权、用益物权和担保物权
B. 用益物权包括① 建设用地使用权、② 宅基地使用权、③ 土地抵押权、④ 地役权、
⑤ 房屋租赁权
C. 权利人在债务人不履行到期债务时,对债务人或第三人特定的物享有的优先受偿权,
属于用益物权
D. 财产所有人、用益物权人、担保物权人可以是同一人
【答案】A
【例题】2.(2019一级)关于财产所有权的说法,正确的有( )。
A. 财产所有权的权能包括占有权、使用权、收益权、处分权
B. 占有权只能由所有人享有
C. 货物运输中,承运人对托运人财产享有使用权
D. 收益因使用而产生,因此要享有收益权必须享有使用权
E. 处分权是所有权人最基本的权利,是所有权内容的核心
【答案】AE
【土地所有权(公家的)、建设用地使用权(私人的)】
土地公有制,包括国家所有和农民集体所有。城市市区的土地属于国家所有。城市郊区
和农村的土地,除法律规定属于国家所有的外,属于农民集体所有。宅基地、自留地和自留 山,属于农民集体所有。
【例题】3. 根据法律规定,关于土地所有权表述正确的是( )。
A. 土地所有权属于用益物权
B. 城市市区和郊区的土地,属于国家所有
C. 农村的土地,全部属于农民集体所有
D. 宅基地、自留地和自留山,属于农民集体所有
【答案】D
建设用地使用权只能设立于国有土地,不包括集体土地。建设用地使用权可以在地表、
地上或地下分别设立。设立建设用地使用权,可以采取出让(卖)或划拨(送)两种方式。 工商业、旅游娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采 取招标、拍卖等公开竞价方式出让(卖)。
建设用地使用权自登记时设立。使用权人不得改变土地用途,需要改变的,应当依法经 行政机关批准。
建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或抵押:(1)使用期限由当事人约定,但 不得超过建设用地使用权的剩余期限;(2)应当申请登记;(3)附着于该土地上的建筑物、
构筑物和其他附属设施一并处分(房地一体、房地不分离)。住宅用地使用权期限届满的, 自动续期。其他用地使用权,到期消灭。
【例题】4. 某公司取得了一宗地块的建设用地使用权进行商品住宅开发,就该事件, 判断错误的是( )。
A. 该地块的土地所有权一定归国家所有,不可能是农民集体所有
B. 该公司取得建设用地使用权的方式一定是出让,不可能是划拨
C. 如该公司缺乏资金,将该建设用地使用权抵押贷款,则附着于该地块的建筑物、附
属设施一定一并抵押
D. 如该公司在3年后无力开发,将项目转让给另一公司,则双方约定的建设用地使用
年限最高为70年
【答案】D
【例题】5.★(2015一级、2019二级)关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法,
正确的是( )。
A. 建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物,构筑物及附属设施应一并处分
B. 建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过 50年
C. 建设用地使用权期间届满的,自动续期
D. 建设用地使用权出让应当签订出让合同,建设用地使用权自合同生效时设立
【答案】A
【解析】B错,当事人之间约定的期限不得超过“地皮的剩余期限”。C错,只有“住 宅用地”的建设用地使用权到期后自动续期,不是所有类型的都可以自动续期。D错,地权 自登记时设立,不登记不设立。
【地役权】地役权是当事人为提高自己不动产效益,利用他人不动产的权利。是通过合 同约定设立的用益物权。需要便利的土地叫需役地,提供便利的土地叫供役地。
地役权是特殊的不动产物权,无需登记。自地役权合同生效时设立。(但未经登记,不 得对抗善意第三人)。地役权合同包括下列条款:(1)当事人的姓名或者名称;(2)供役地 和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决 争议方法。
需役地转让时,受让人同时享有地役权。供役地转让时,地役权对受让人具有约束力。 (简记为:地役权是从权利,具有从属性、不可分性。主权利转让,从权利一并转移。)
【例题】6. 甲在A地块开了一家饭店,但门口没有停车位。为满足客人需求, 2015年 3月1日,甲与相邻的乙工厂协商约定,甲每月支付乙工厂9000元,将工厂内停车场供其 饭店客人免费停车。同年3月20日,双方在有关部门办理了权利登记。2019年6月,甲将 饭店转让给丙,关于A地块权利的说法,正确的有( )。
A. 甲对乙工厂的土地拥有租赁权
B. 饭店是供役地,工厂是需役地
C. 甲乙应签订书面合同,并约定利用工厂土地的目的、方法、期限、费用等
D. 甲的权利自2015年3月1日起已经获得,但从3月20日起才可以对抗善意第三人
E. 甲转让饭店给丙,丙不可以再向乙工厂继续主张该项权利
【答案】CD
【解析】A错,租赁的特征是转移占有,而地役权的关键特征是利用土地而不对土地进
行占有。
2Z201042 物权的设立、变更、转让、消灭和保护(1分)
【不动产物权】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自记载于不动产登记簿时发生 效力。不动产登记,由不动产所在地登记机构办理。依法属于国家所有的自然资源,所有权 可以不做登记。
注意:当事人之间订立的不动产物权合同,自合同成立时生效。未办理物权登记,并不 影响合同效力★。
物权效力,由《物权法》评价;合同效力,由《合同法》评价。物权效力与合同效力无关:
(1)不动产物权,自登记时生效(未办理物权登记的,不产生物权效力)。
(2)不动产合同,自成立时生效(未办理物权登记的,不影响合同效力)。
例如:甲乙于2014年3月1日签订房屋买卖合同,2019年3月15日办理房屋过户手
续。则合同于2014年3月1日生效,物权变更是2019年3月15日发生效力。