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【工程成本】房企拿地与投资分析，看看高手都是怎么玩的
2020-04-27 17:19:59 阅读：（）南宁宏博教育
房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关键性环节。现阶段主流房企强调“ 快周转” ，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标。现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销售净利润率5-8%。主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模；资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度。税务问题是土地交易的核心问题，交易能否成立，税费成本往往是决定性因素。官方：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。圈内：指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。
常见于两安用地挂牌，出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置，另未见于挂牌条件的是——土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会，一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议，以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。勾地单位已和政府谈妥开发方案，政府将与物业开发的相关条件作为挂牌条件：例如规划方案、产业条件、自持比例等。基于政府对外汇储备的需求，与政府达成外汇支付的协议，屏蔽没有外资渠道的房企，减少竞争对手。目标地块存在内部或外部瑕疵，但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。土地挂牌出让前，勾地单位已与政府相关部门达成招商协议，以招商协议作为竞拍条件。股权收购是指通过与合作方联合组建项目公司，通过直接收购、增资、合并分立等多种形式，最终获得目标公司的部分或全部股权，从而间接取得目标公司所持有的土地使用权或在建工程。由于采用收购股权的方式，因此收购的是股权对应的全部资产减负债即权益。在取得目标资产的同时，还需要承继目标资产所在项目公司的历史债权债务，因此，采用股权收购方式需要进行严谨的尽职调查，防范潜在风险。转让阶段税负较低，一般仅涉及企业所得税及印花税，但由于土地溢价部分无法取得发票，无法进入项目开发完毕后税务清算时的可扣除土地成本，因此项目运营阶段的税负将会非常高。
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